Центр в цене
Проверено временем
Новости
20 / 01 / 2021
Ответ Набиуллиной. О последствиях повышения ипотечных ставок.
Ответ Набиуллиной. О последствиях повышения ипотечных ставок.

Рассказывает Генеральный директор ООО «Проспект – Групп» Моисеенко Юрий Владимирович.

Госпрограмма кредитования под 6,5 % должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

Это не модный нынче «наезд» на власти (финансовые, в данном случае) – прошу понять меня правильно. Читал притчу о рыцарях: два рыцаря на пиру поспорили, какого цвета щит висит под сводами замка? Один говорил красный, другой – зелёный. Пирушка затянулось далеко в ночь, темно, и рассмотреть в моменте возможности не было. Кровь горячая, да ещё и подогретая - пир же - копья в руки, вскочили на коней, бах! - два трупа. Утром рассвело, собутыльники рассмотрели - щит с одной стороны зелёный, с другой красный.

Я понимаю, что г-жа Набиуллина смотрит на щит со своей стороны (борьбы с инфляцией) и явственно видит красный цвет. Эта статья – о том, что он двухцветный, и это надо учитывать.

Я не тешу себя иллюзией, что эта статья прямиком попадёт на стол людям, влияющим на принятие решения. Но — делай что должен и будь что будет. Бог даст «Эйва услышит»…

В прошлый раз, правда, ей (Эйве) потребовалось три с половиной года и эпидемия, чтобы услышать – статью о необходимости господдержки ипотеки и снижения ставок я написал в ноябре 2016 г.

Так что все сходится – в любом случае ближе к 24-му году это (снижение ставок) станет актуально. Если ставку по ипотеке всё же поднимут, то к тому времени (стройка – очень инерционный процесс) уже проявятся последствия, так сказать «жареный петух клюнет», ну и в любом случае вероятность применения опробованного рецепта (снижения ставок) перед выборами возрастает.

Теперь о последствиях повышения ставки, для начала текущая диспозиция:

Резкое (с девяти до шести с половиной, т.е. почти на треть) снижение ставки повлекло за собой резкий рост цен на жилую недвижимость, в полном соответствии с законами экономики – рост спроса при стабильном/снижающемся объеме предложения (инерционность стройки!) – влечёт за собой рост цен.

И жадные «редиски – застройщики» здесь не причём – это происходит практически «автоматом» – если продажи превышают потребности в финансирование стройки – цены растут. Реализация рыночного закона в практической плоскости. Если мне надо на стройку 50 млн в месяц, а я наторговал 50 млн за две недели – какие варианты?

Если ветер в паруса дует сильнее – корабль плывёт быстрее. Нет, ну можно теоретически спустить паруса… Как долго акционеры позволят управлять кораблём такому капитану – вопрос риторический.

Но не спешите считать деньги застройщиков, резкие скачки ни к чему хорошему не приводят – если происходит бурный рост цен на недвижимость – непременно жди роста цен на стройматериалы. Что мы, собственно и наблюдаем – стоимость арматуры выросла на 50 %, при том что квартиры примерно на 15. Рьяные поборники борьбы с инфляцией радостно воскликнут – ага, вот видите, работает инфляционный эффект домино! Ответ на это простой (к сожалению, не применим в текущей ситуации) – а не надо делать резких движений! А как вы хотите – на треть! шандарахнуть ставку – вы ждали другого? Всё прямо как по учебнику. Чёрный такой, как сейчас помню – «Экономикс».

Кроме того, не совсем верно рассматривать динамику цен на изолированном отрезке времени. Ведь если идти вперёд, глядя только себе под ноги, периодически будешь набивать шишку на лбу. За последние 5 лет инфляция накопительно составила 31 %, а рост цен на квартиры (Екатеринбург, данные УПН), с учётом роста за три квартала 2020-го только на 27%. Можно сказать, что в результате приведения одного из существенных факторов рынка (ставки по ипотеке) к «нормальной» величине, цены на недвижимость достигли «нормального» уровня.

И главное – а что важнее? Денежная политика, она ведь для обеспечения роста экономики? Это ведь не вопрос яйца и курицы, это телега и лошадь, что впереди – все понятно. Вы что выберете, кусок хлеба или денежный эквивалент (перед ответом ничего не есть двое суток!). Деньги – в лучшем случае резаная бумага, а сейчас в основном электроны на сервере в Центральном банке. Приспособление, придуманное человечеством для оптимизации оборота товаров и услуг. На морозе что предпочтёте – валенки и шубу, или электронами на сервере согреваться будете? Подробно, с цифрами, я на эту тему «растекался по древу» в прошлой статье, повторяться смысла нет. Коротко: причин инфляции, как известно из экономической теории, пять. В данном контексте работает следующая: чрезмерное расширение денежной массы за счёт массового кредитования. То есть денежная масса > товарной. Количество денег (спрос) увеличилось, а товара (предложения) нет. Не успело просто. Уж извините, снова повторю: стройка – штука инерционная. Госпожа Набиуллина, естественно, говорит о том, на что она может влиять – о левой части (не) равенства. Но ведь есть второй вариант – увеличить предложение. Вот об этом и хотелось бы поподробнее.

Вернёмся к снижению ставки по ипотеке. Конечно – ситуация, вызванная коронавирусом была чрезвычайная, и требовала черезвычайным мер, и спасибо огромное, что это было сделано.

Но – за все надо платить. Однако шарахаться в обратную сторону, раскачивая лодку, на мой взгляд, не лучший вариант. К чему приведёт снижение ставки? Текущая ситуация – цены выросли ровно настолько, чтобы покупательская способность на квартиры вернулась к исходному уровню. Что, собственно и должно было произойти. В этом нетрудно убедиться, немного поупражнявшись с ипотечным калькулятором – ежемесячный ипотечный платёж сейчас, при сниженной ставке 6,5%, но выросших ценах на квартиру (я взял конкретную для примера) в точности равен сумме ипотечного платежа в марте, при ставке на ипотеку 9 % и цене квартиры на 15 % меньше. По нашим объектам произошёл ровно такой рост. Сумма платежа совпадает практически до копеек.

Можно уверенно утверждать, что дальше цены расти не будут. Более того – поскольку реальные доходы за этот год снизились, то и объемы продаж снизятся, а за ними и цена. Но это не будет происходить так, что сегодня цена была допустим, 100 тыс. руб. за квадратный метр, а завтра она будет 90. Нет, механизм другой. Цена квартир растёт от этапа «на котловане» с ростом готовности до уровня стоимости готового жилья. В разных локациях по-разному, зависит ещё от сроков строительства, от общей ситуации на рынке, но можно примерно в общем принять 10 % рост. Тогда, в нашем примере, если цена «на котловане» 100, готовое жильё должно стоить 110. Но, поскольку объемы продаж упадут, резона повышать цену в ходе строительства не будет — как повышать, если продажи и без того низкие и придётся деньги одалживать в банке — ситуация обратная той, которая описана в пассаже про «редисок». Таким образом, цена в 100 сохранится вплоть до стадии полностью готового жилья. Вследствие этого, средняя цена снизится. Но понятно это будет и найдёт свое отражение в статистике только когда дом будет построен, т.е в лучшем случае через год. Естественно, вырастут сроки реализации проектов, чтобы продать весь объем квартир в доме, потребуется больше времени. Вторая сторона той же самой монеты. А значит, отодвинутся, «размажутся» сроки начала новых проектов – чтобы что-то купить (новые земельные участки), застройщику надо сначала что-то продать (построенный объект). Ну то есть новые проекты мы сможем начинать реже, поскольку старые будут реализовываться дольше. А раз реже, то за единицу времени (год, например) количество будет меньше. Простая арифметика. Простые рыночные законы – поскольку доступность жилья вернулась на исходный уровень, а доходы упали, упадёт и предложение, через какое то время (инерция) система неизбежно придёт в равновесие.

Теперь давайте наложим на эту ситуацию увеличение ставки по ипотечным кредитам. Вышеописанный негативный сценарий надо умножить на два.

Что же делать? Перед тем, как отвечать на этот вопрос, сделаем небольшое «лирическое отступление». Точнее, «углубление».

Как вы лодку назовёте – так она и поплывёт.

«Льготная» ипотека – это относительно чего она льготная? Относительно действовавших на начало апреля (начало локдауна) ставок – да, конечно льготная.

Но… Срочную службу в армии, два года, я служил в артиллерии. Есть такой прибор, буссоль, что-то вроде теодолита. Для того чтобы привязаться к местности, задать точку отчёта, а потом уже от неё наводить орудие. Чтобы по своим ненароком не шмальнуть.

Так вот, насчёт точки отсчета: ипотека в среднем по миру стоит примерно +2 % к инфляции. С учётом того, что средний срок ипотечного кредита до погашения по факту – семь лет, ориентироваться надо на прогнозный уровень инфляции на эти семь лет. И в этом свете шесть половиной процентов совсем не выглядят льготными, вполне есть ещё потенциал для снижения.

Сейчас немного насмешу вас – скажу о справедливости. Вроде бы мы говорим об экономике, причём здесь справедливость?!

Рынок определяет уровень ставок… Ну да, но – вы же регулятор этого рынка!

И переплачивать более 2 % сверх уровня инфляции – несправедливо. Что-то не так отрегулировали. Посмотрите мировую практику, опять же. Почему в развитых странах люди платят 2 % сверх инфляции (а то и меньше), а мы (россияне), должны платить больше?

Обычный человек, без экономического образования, вряд ли формулирует это так явно. Но подсознательно ощущает, чувствует, уж в этом не сомневайтесь! После снижения ставки до 6,5% сумма ежемесячного платежа снизилась на 17% (калькулятор), сейчас, как уже было отмечено, за счёт роста цены вернулся к исходному значению, значит в среднем за период снижение суммы платежа составило 1/2=8,5%. А объём ипотеки на строящееся жильё вырос вдвое! Цифры этот феномен не объяснят- дело в справедливости. И переплата более 2% сверх инфляции — это ещё одна, не единственная, к сожалению «ложка дёгтя» в отношении простых граждан к государству. Мы (люди старше 50) с детства привыкли гордиться своей Родиной. Да, выпало нам жить в эпоху перемен – впрочем, когда было иначе? И ведь нам есть чем гордиться и сейчас, хотя бы тот факт, что мы первыми разработали вакцину, дорогого стоит! Но много ещё предстоит сделать, чтобы вернуть россиянам чувство гордости за отчизну на прежний уровень. И база, фундамент, для позитивных изменений в жизни и сознании граждан – справедливое отношение государства. Это моё глубочайшее убеждение. Уверен, если вы как следует задумаетесь над этим, непременно придёте к такому же выводу. Я не буду здесь подробно останавливаться на этом – тема очень глубокая, не то что на отдельную статью, на книгу тянет. Но я не писатель. В праздничные каникулы только есть время черкнуть пару строк…

Но вернёмся к ставкам по ипотеке и вечному вопросу – что делать? Опять же экономическая теория говорит нам о том, что чтобы цены не росли, а в перспективе и снижались, необходимо увеличить предложение. И оно будет увеличено – 2020 г. для застройщиков был хорош. И это, я не сомневаюсь, найдёт свое отражение в количестве полученных разрешений на строительство в 2021;22-м годах. Время быстро идёт, так что скоро это будет легко проверить. Но важно, чтобы это растущее предложение не погасло, столкнувшись с падающим спросом. Самое очевидное – не повышать ставку ипотеки, а в перспективе необходимо и понижать её, хотя бы на пол процента в год. Стимульнули – выросли в объемах – стимульнули дальше. Метод, как у культуристов: покачался, поел, отдохнул. Покачался и т.д… Рост результатов гарантирован.

Наверняка скажут – а, застройщик, что его слушать – понятно, он преследует свои «шкурные» интересы… Во-первых, это нормально. «Эгоизм как основа всякого общества» – Ле Дантек, 1911 г.

Во вторых – кому война, а кому и мать родна – высокие продажи 2020-го года полностью обеспечили финансирование всех строящихся в настоящее время компанией проектов. Так что если ставку все же поднимут, и продажи упадут, для нас это как пиво утром – не только плохо, но и хорошо (не пью совсем уже шестой год, но ещё помню). Тогда земля будет стоить подешевле. Так что я конечно и за себя радею, в долгосрочной перспективе, но в не меньшей степени и за отрасль (страну) в целом. И и я даже пытаться не буду измерить, сколько в этой статье собственного интереса и патриотизма, 30 на 70 или наоборот. Потому что это одно и тоже. Даже Кудрин уже заговорил, что с предпринимателями надо носиться как с хрустальные вазой. Все мы хотим видеть нашу страну сильной и богатой. А для этого надо — всего то! — больше производить. В нашем случае, больше строить. А построим мы ровно столько, сколько у нас купят. Больше произвели — больше продали — больше налогов — сильнее государство.

Так что просьба не резать курицу, несущую яйца. Пусть даже не золотые, а бетонные.

Другие новости

Получить
ключи